מילון מונחים בשמאות מקרקעין ונדל"ן
שמאות מקרקעין מה זה בעצם?
לאדם שאינו חי את תחום הנדל"ן, מונחים רבים מעולם שמאות המקרקעין עשויים להיות זרים או לא ברורים עד תום.
בהתחשב בכך, כמשרד שמאי מקרקעין מוביל, בחרנו לשתף עמכם מילון מונחים זה במטרה לעשות סדר במונחי הבסיס. אז שמאות מקרקעין מה זה? כל המונחים החשובים מטה.
- השימוש היעיל והטוב: מתקיים כאשר ערך הנכס הבנוי גבוה מערך הקרקע כפנויה. מביא בחשבון את השימושים המותרים בנכס על פי חוק, והאפשריים מבחינה תכנונית ומשפטית.
- מחיר: הסכום הסובייקטיבי אשר נקבע ומשולם בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון. סכום זה משקף את שווי הנכס בעיני הרוכש.
- מקרקעין: קרקע, מה שבנוי ונטוע עליה וכל מה שמחובר אליה בחיבור של קבע..
- עסק חי: נכס בעל הכנסות, כגון תחנת דלק, בית מלון, קניון.
- עקרון האיזון: האיזון מתקיים בשני מישורים: איזון בין הנכס לסביבה (שווי הנכס מושפע מאוד מהסביבה שבה הוא נמצא) ואיזון בין מרכיבי הנכס (קרקע, עלויות בנייה, עלויות מימון, יזמות וכו').
- עקרון ההיצע והביקוש: מחירי הנכס בסביבה מסוימת יושפעו משינויים בביקוש ובהיצע כתלות בגמישות עקומות הביקוש וההיצע. לדוגמה: פרויקט מחיר למשתכן העלה את היצע הדירות עבור זוגות צעירים ובאזורים מסוימים זה גרם לירידה בביקוש לדירות יד שניה.
- עקרון ההשפעות החיצוניות: שוק הנדל"ן מושפע מהשפעות ארציות (חקיקה, מיסוי, שערי ריבית, אזורי פיתוח וכו') ומהשפעות מקומיות (פיתוח, תכנון, ייעודי קרקע, וכו').
- עקרון הציפייה: ערך עתידי של הנאות עתידיות. ציפייה זו יוצרת את השווי הקשור לתזרים ההכנסות הצפוי מהנכס בהווה ובעתיד. העיקרון מתבסס רק על מידע הקיים בפועל, ועל ניתוחי עסקאות שבוצעו.
- עקרון השימוש המיטבי: השימוש ההגיוני והחוקי של קרקע או נכס, ואשר לגביו מתקבל הערך הנוכחי הגבוה ביותר של הכנסה תפעולית נטו. הקריטריונים לעקרון השימוש המיטבי הינם: חוקי, תכנוני, מימוני וכלכלי.
- עקרון השינוי: שינוי אשר נובע מכוחות הפועלים על הנכס (כוח חברתי / כלכלי / משפטיים / תכנוני וכו') והשפעתם על שווי הנכס.
- עקרון התוצר העודף: עקרון זה נובע מגישת העלות, מעקרון האיזון ומעקרון התרומה ומהווה את הבסיס לשווי השיורי (היתרה לקרקע לאחר הפחתת עלויות עבודה, מע"מ ויזמות משווי הנכס הבנוי).
- עקרון התחלופה: בשוק חופשי עם מבחר גבוה של נכסים, הקונה יעדיף את הנכס בעל המחיר הנמוך ביותר או התשואה הגבוהה יותר. הקונה לא יסכים לשלם על נכס יותר מאשר מחיר הרכישה של נכס תחליפי בעל תועלת דומה.
- עקרון התרומה: מביא בחשבון את תרומתו של כל אחד מגורמי הייצור לשווי הנכס.
- ערך כינון: רלוונטי לנכס בנוי ולא לקרקע ריקה. שווי כינון יהיה בד"כ גבוה משווי מבנה, מאחר שהוא לא מביא בחשבון פחתים. הערך יצוין בשומה עבור חברות ביטוח לטובת אומדן הקמת נכס מחדש כתוצאה של הריסת המבנה הקיים.
- פחת פיזי: פחת קיים (בלאי) הנובע מהתיישנות המבנה. לעיתים הפחת ניתן לתיקון (לדוג' - בעיית נזילה מהגג) ולעיתים הוא אינו ניתן (לדוג' - שקיעה משמעותית בחלק מהמבנה). פחת פיזי בעולם הנדל"ן איננו יורד בקו ישר כמו הפחת החשבונאי אלא בהתחלה במתינות (כשהמבנה חדש) ואח"כ בקצב מהיר (ככל שהמבנה מזדקן).
- פחת כלכלי: יכול להתבטא בדמי שכירות המשולמים בפועל, הנמוכים מדמי השכירות הראויים בשוק.
- פחת סביבתי: גורמים חיצוניים אשר מביאים לירידה בשווי הנכס. בד"כ לא ניתן לתיקון.
- פחת תכנוני: פחת הנובע בשל תכנון לקוי של הנכס ומשפיע על שוויו. לעיתים הוא ניתן לתיקון ולעיתים לא.
- שווי בשימוש: שווי הנכס בשימוש. לא חייב להיות חוקי. שווי בשימוש עשוי להיות גבוה משווי שוק (לדוגמה - מחסן המשמש כדירת מגורים), אך אין יחס קבוע ביניהם.
- שווי לבטוחה: שווי שוק תוך התייחסות למצב התכנוני, למצב החוקי, למצב המשפטי, למוניטין וכו'. לרוב, שווי לבטוחה יהיה נמוך משווי השוק מאחר שהוא מביא בחשבון סיכונים הקיימים בעסקת הרכישה של הנכס. שווי לבטוחה נעשה עבור בנקים הנותנים אשראי למשכנתא/שיעבוד של הנכס. אם הבנק המלווה ייאלץ לממש את הנכס, יהיה זה בד"כ "מימוש מהיר" שיבוא על חשבון מחיר הנכס, ז"א שהנכס יימכר מתחת לשווי השוק שלו.
- שווי למימוש מהיר: בד"כ שווי זה יהיה נמוך משווי שוק מאחר שמדובר במימוש כפוי ומהיר וזה בא לביטוי בהעדר חשיפה מספיקה של הנכס בשוק.
- שווי שוק: השווי החוקי, האובייקטיבי, המתקיים בין מוכר מרצון לקונה מרצון, על פי השימוש היעיל והטוב. שווי השוק יכול להימדד על ידי מחיר ראלי שיתקבל בעסקה בשוק החופשי, או על ידי הסכום הסביר ביותר הצפוי להתקבל על פי עסקאות ההשוואה או על פי ערך נוכחי של ההכנסות העתידיות מהנכס בתנאי שוק חופשי.
- שימוש ביניים: לא חייב להיות חוקי ולא חייב להיות השימוש היעיל והטוב. צריך לבדוק האם ניתן לקבל תקבולים שנתיים שיהיו גבוהים מהוצאות התפעול השנתיות. מתקיים גם בקרקע ריקה היכולה להוות שימוש ביניים כמגרש חניה או לאחסנה.
- שיעור היוון: היחס בין ההכנסה התפעולית הנקייה מהנכס לתקופה מסוימת או לכל תקופת החיים הכלכליים שלו. זהו למעשה שיעור תשואה + פחת. מרכיבי שיעור ההיוון: ריבית, עלויות עסקה שונות (מתווך, עו"ד, שמאי וכו'), שינויי מדד ואינפלציה, מיסוי (מס שבח, מס רכישה, היטלי השבחה), הוצאות ניהול, פחת שנתי, יזמות.
- שיעור היוון כולל: היחס בין ההכנסה הכוללת הצפויה לנכס, לבין שווי הנכס, לפני מיסים.
- תשואה: ההחזר תמורת השקעת ההון. התשואה כוללת את כל ההטבות מהנכס ואת סכום המכירה בסוף התקופה. זהו ההחזר (כרווח או כהפסד) על ההון המתקבל בגין ההשקעה. שיעור התשואה יכול להיות שיעור תשואה נטו, כאשר מביאים בחשבון את המימון הבנקאי או שיעור תשואה כולל, כאשר לא מביאים בחשבון את המימון הבנקאי.
- :IFRS אומדן לצורך הנפקה לבורסה. חובת הנאמנות העיקרית של השמאי היא לציבור. שומת נכס להנפקה, בד"כ קרובה לשווי הנכס בשוק.
