דיירים מוגנים ודמי מפתח

דיירות מוגנת אינה זכות במקרקעין כפי שמוגדר בחוק המקרקעין, אלא זכות כלכלית הנסחרת בשוק החופשי ולרוב בעלת השפעה ניכרת על זכות הבעלות בנכס. לכן, אי אפשר לרשום זכות זו בטאבו.

זכות הדיירות המוגנת מעוגנת בחוק הגנת הדייר משנת 1972, אשר נותן לדייר המוגן זכות בחלק מדמי המפתח (כאשר מחליפים דייר בנכס), הגנה מפני סילוק מהנכס (בכפוף לעמידה בתנאים המפורטים בחוק), תשלום דמי שכירות מופחתים (יחול בד"כ בנכסים למגורים אך לא בנכסים מסחריים), ולפעמים גם את האפשרות להוריש את הזכות.

מחפשים מידע בנושא שמאות למשכנתא חוץ בנקאית? שמאות למימון חוץ בנקאי? בעמוד זה תמצאו את כל הפרטים הרלוונטיים.

משרדנו מבצע שומות לפי תקן 19 לתקינה השמאית, המיועדות לצורך שעבוד נכסים קיימים ולצורך קבלת מימון חוץ בנקאי בעבור רכישת נכסים חדשים.

שמאות לפי תקן 19 הינה עריכת שומת נכס מורחבת, הכוללת את כל ההיבטים הנדרשים לצורך הערכת שווי לנכס.

מכרת נכס וקיבלת דרישה לשלם היטל השבחה? מה ניתן לעשות כשמקבלים חיוב בהיטל השבחה? מה כדאי לדעת לפני שמשלמים את היטל השבחה?

העיר תל אביב נמצאת בפיתוח תמידי וחלים בה שינויים תכנוניים כל העת. במסגרת שינויים אלו, מאושרות ברחבי העיר תכניות בנין עיר ("תב"ע) חדשות. חלק מאותן תכניות בניין עיר הינן תכניות מתאר החלות על כל שטח העיר ואילו אחרות חלות רק על אזורים מסוימים, חלקים ספציפיים או רובעים שונים ברחבי העיר. אישור תכניות אלו מביא עימו לעיתים קרובות חבות בהיטל השבחה. האם בנושא היטל השבחה תל אביב מחולקת לאזורים ומה זה אומר בכלל? במאמר זה נעשה קצת סדר בדברים.

שמאות מקרקעין מה זה בעצם?

לאדם שאינו חי את תחום הנדל"ן, מונחים רבים מעולם שמאות המקרקעין עשויים להיות זרים או לא ברורים עד תום.

בהתחשב בכך, כמשרד שמאי מקרקעין מוביל, בחרנו לשתף עמכם מילון מונחים זה במטרה לעשות סדר במונחי הבסיס. אז שמאות מקרקעין מה זה? כל המונחים החשובים מטה.

שיתוף במקרקעין זהו מצב שבו לנכס מסוים יש כמה בעלים נפרדים אשר אוחזים בנכס במשותף ללא חלוקה מסוימת, ז"א, מצב שבו לבעלים השונים יש בעלות חלקית אשר חלה על כלל הנכס ללא העדפה לחלק ספציפי בנכס. מצב כזה נקרא "מושעא".

פירוק שיתוף במקרקעין הוא תהליך בו מתאפשר לשותפים האוחזים במושעא בנכס להיפרד, כך שכל אחד מהם יהפוך לבעלים עצמאי ובלתי תלוי באחרים.

בהתאם להוראות הכתובות חוק, כל שותף זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף.

שמאי מקרקעין הוא אדם העוסק בהערכות שווי של נדל"ן למגורים, מסחר, משרדים, תעשיה ועוד. הצורך בשמאי נובע מהעובדה שכל נכס הינו ייחודי ואינו דומה למשנהו.

שמאי מקרקעין מקצועי הנו בעל מקצוע בעל היכרות מעמיקה עם שוק הנדל"ן בישראל ובעולם, אשר בקיא בחוקי הנדל"ן השונים, כגון חוק המקרקעין וחוק התכנון והבנייה, בחוק מיסוי מקרקעין, בתקנות השונות, ובפסיקות רלוונטיות וכמו כן עליו להיות בעל ידע בתכנון, הנדסה, אדריכלות, כלכלה משפטים ועוד.

מהם דמי שימוש ראויים במקרקעין?

המושג "דמי שימוש" מוסבר בסעיף 33 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, הקובע כי "שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש".

מהו סעיף 197

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

שמאי מקרקעין מומחה הינו שמאי בעל ידע נרחב בנדל"ן, בחוק התכנון והבנייה, בחוק המקרקעין, בפסקי דין מתחום המקרקעין, בתקנות שמאי המקרקעין והקוים המנחים וכן בתחומי הבנייה, ההנדסה הכלכלה ויזמות הנדל"ן.

מטרת תקן 22: קביעת רמת הפרוט המינימלית והגילוי הנדרש בשומת מקרקעין, לקרקע המוגדרת כמשווקת לציבור על בסיס ציפיות.

תקן 22 קובע כללים לעריכת שומות מקרקעין לקרקעות שיעודן בתכנית מאושרת אינו מאפשר בנייה מיידית, בין היתר קרקעות חקלאיות, קרקעות לתכנון בעתיד, קרקעות שלא חלה עליהן תוכנית מפורטת וכו', על מנת שהרוכש הפוטנציאלי יקבל את כל המידע העובדתי לגביהן, יוכל לבחון את סבירות המידע המוצג לו, ויוכל להעריך גם את הסיכון הכרוך ברכישה.

עבודתו של שמאי מקרקעין בתל אביב עשויה להיות מורכבת ומאתגרת במיוחד.

העיר תל אביב נוסדה בשנת 1909 בשם "אחוזת בית". בשנת 1949 אוחדה העיר עם יפו ומאז שמה תל אביב – יפו.

כיום, העיר תל אביב, אשר גבולותיה הם הים ממערב, הערים חולון ובת ים מדרום, בני ברק, פתח תקווה, גבעתיים ורמת גן ממזרח והרצליה ורמת השרון מצפון, היא השנייה בגודל האוכלוסייה מבין ערי ישראל.