חוק הדיור המוגן

מקורו של חוק הדייר המוגן הוא בחוקים מנדטוריים אשר בוטלו במשך השנים כמעט בכל מקום אחר בעולם מלבד ישראל. כיום לא ניתן יותר להפוך לדייר מוגן.

החוק חל על שכירות בדירה, בניין או חלק ממנו וחצר הצמודה לכל אחד מאלו.

דייר מוגן אינו לא רשאי להשכיר את הנכס או חלקו, בשכירות משנה, ללא הסכמת הבעלים.

מכירת זכות דיירות מוגנת אינה נושאת בחבות לתשלום מס שבח, מאחר שכאמור, לא מדובר על מכירת זכות במקרקעין, אולם ייתכן שהמוכר יחויב בתשלום מס רווחי הון. מכירת הנכס עצמו, אינה פטורה ממס שבח.

נכס מסחרי\ עסקי, ייחשב לנכס מוגן רק אם העסק המתנהל בו מנוהל על ידי הדיירים.

הורשת זכות דיירות מוגנת אפשרית בתנאים הבאים:

• בן זוג של דייר מוגן יירש את זכות הדיירות המוגנת בתנאי שחי עם הדייר לפחות 6 חודשים לפני פטירתו.
• ילדים או קרובים אחרים יירשו את זכות הדיירות המוגנת בתנאי שגרו בנכס לפחות 6 חודשים לפני פטירת הדייר המוגן.
• בן זוג אשר התגרש מדייר מוגן, יירש את זכות הדיירות אם הוא זכאי לגור בדירה מכוח הסכם גירושים או מכוח החלטת בית משפט.
• בני זוג או ילדיו של דייר מוגן שנזנחו, יירשו את זכות הדיירות המוגנת אם גרו עם הדייר לפחות חצי שנה בטרם נזנחו ואם אין להם דירת מגורים אחרת.
• הורשת זכות הדיירות המוגנת בדירה או בעסק, תחול רק על דור אחד, אלא אם הדייר נפטר או עזב את קרוביו ואין להם נכס אחר. במקרה של נכס עסקי, זה מותנה בכך שהיורשים ימשיכו לעבוד ולקיים את העסק הנוכחי ושהדבר דרוש לצורך קיומם.

החוק אינו חל על:

• משקים חקלאיים או חלק מהם.
• על קרקע ללא מבנה, מלבד קרקעות אשר הושכרו לפני 08.05.1955 ומשמשות כמקור פרנסה.
• שכירות לתקופה של מעל 7 שנים, שנערכה לאחר 08.05.1955.
• שכירות לתקופה של מעל 14 שנים, שנערכה לפני 08.05.1955.
• שכירות של בתי מלון, בתי הארחה ופנסיון.
• דירות אשר ניתנו לעובד על ידי מעבידו, אלא אם צוין במפורש בחוזה שהעובד הינו דייר מוגן.
• נכס שביום 20.08.1968 לא הוחזק על ידי דייר מוגן.
• נכס שהוחזר לבעלים לאחר 20.08.1968, אלא אם צוין בחוזה השכירות שהוא יושכר לדייר מוגן.
• נכס או חלק מנכס אשר בנייתו הושלמה לאחר 20.08.1968 והושכר רק לאחר מכן.
• נכס שהוחזק בשכירות לא מוגנת ביום 20.08.1968, אלא אם נרשם בחוזה השכירות שהדייר מוגן.

דמי מפתח:

דייר מוגן אשר מוחלף על ידי דייר אחר בנכס, זכאי לקבל חלק מדמי המפתח, על פי הפרוט המצוי בחוק הגנת הדייר, תשל"ב 1972, חלק ג', פרק א', סעיפים 74-78.

כאשר משולמים דמי מפתח בנכס מסחרי, יש קזז את הסכום אשר שולם עבור המוניטין.

גובה דמי המפתח: גובה דמי המפתח נגזר משווי הנכס. באזורים בעלי ביקוש גבוה (כגון נכסי מגורים

במרכז ת"א), גובה דמי המפתח עשוי להגיע ל - 80-90% משווי הנכס.

בנכסים מסחריים בהם משולמים דמי שימוש ראויים, דמי המפתח יהיו כ - 10% משווי הנכס לכל היותר.